Pas på skatten ved ekspropriation

Her beskrives særlige skattemæssige faldgruber i forbindelse med ekspropriation.

Regel nr. et

Hovedreglen i forbindelse med ekspropriation er, at en fortjeneste, der er opnået ved ekspropriation af ejendomme, er skattefri, mens tab behandles på samme måde som andre typer tab. Men man skal huske på, at det kun er ejendomsavancen, der er skattefri, og ikke genvundne afskrivninger på bygninger og inventar eller fortjeneste på andre aktiver.

Husk: Du skal have fuld erstatning

Ifølge Grundlovens § 73 skal du have fuldstændig erstatning ved ekspropriation, dvs. at erstatningen skal svare til handelsværdien. Det gælder, selvom ejendomsavancen er skattefri. Erstatningen skal således ikke nedsættes med den skat, du skulle have betalt i en normal salgssituation. Du får derfor – alt andet lige - et større provenu ved ekspropriation som en kompensation for, at du er ”tvunget” til at sælge her og nu.

Fordeling af erstatningen

SEGES har i flere tilfælde været indblandet i skattesager, hvor SKAT og landmanden har været enige om, at fortjenesten på ejendomsavancen har været skattefri, men de har været uenige om opgørelse af genvundne afskrivninger på bygninger. Parterne i handlen, f.eks. en kommune og landmanden, har ikke foretaget en fordeling af afståelsessummen, fordi ejendomsavancen har været skattefri. Det er dog SEGES’ erfaring, at du som landmand står bedst i en skattesag, hvis der på afståelsestidspunktet er foretaget en fair fordeling af afståelsessummen mellem ejendomsavancen og de genvundne afskrivninger.

Forbrug af anskaffelsessum

Hvis det kun er en del af ejendommen, der eksproprieres, vil der ved salg af restejendommen kun være en del af anskaffelsessummen tilbage. Selv om der er skattefrihed for ejendomsavancen, forbruges der altså af ejendommens anskaffelsessum.

Skattefrihed ved frivilligt salg?

Der er også skattefrihed for ejendomsavancen, hvis du frivilligt sælger til en køber, der kunne have eksproprieret ejendommen. I den situation er der dog kun skattefrihed, hvis du på salgstidspunktet måtte regne med, at der ville blive eksproprieret, hvis du ikke frivilligt solgte ejendommen.

Det er ikke en betingelse for skattefrihed, at det frivillige salg sker til en myndighed, der har ret til at ekspropriere. Der vil også ofte være skattefrihed ved salg til f.eks. en myndighed eller en entreprenør, der vil udføre det formål, der ellers ville blive eksproprieret til.

Ofte sælges der landbrugsjord ved frivillige salg til kommuner, der har brug for jord til at opfylde formål i lokalplaner mv. Såfremt der aktuelt er en risiko for, at kommunen vil ekspropriere, hvis du ikke indgår en frivillig aftale om salg af jord, vil der som udgangspunkt være skattefrihed for ejendomsavancen.

Følgende krav skal begge være opfyldt på salgstidspunktet, for at et frivilligt salg af en fast ejendom kan være omfattet af skattefrihed:

• Der skal være ekspropriationshjemmel i lovgivningen til det angivne formål
• På salgstidspunktet må ejeren kunne regne med, at der vil blive eksproprieret, hvis ejeren ikke indgår en frivillig aftale
  Hvis der på nogen måde er usikkerhed om skattefrihed ved salget, kan du overveje at søge et bindende svar og/eller at få indføjet i aftalen med ekspropriationsmyndigheden, at aftalen er betinget af, at der opnås et bestemt nettoprovenu for dig som sælger, hvis der efterfølgende opstår en skattesag.

Tidligere genanbringelser

Hvis der tidligere har været genanbragt fortjeneste i en ejendoms anskaffelsessum eller i forbedringsudgifter på ejendommen, og den fortjeneste, der opnås ved en ekspropriation, er skattefri, skal der ved salg af ejendommen ske en beskatning af den tidligere genanbragte fortjeneste.

Søg rådgivning

Ovenstående er kun et udpluk af de skattemæssige problemstillinger ved ekspropriation, for ekspropriation indeholder et væld af juridiske-, skatte- og momsmæssige problemstillinger. Du bør derfor allerede tidligt i forløbet kontakte din skatte- og ejendomsrådgiver i den lokale rådgivningsvirksomhed. De har en lang og mangeårig erfaring med rådgivning i forbindelse med ekspropriation.