Eksempler på vellykkede BNBO-aftaler

Fors A/S har i flere år arbejdet med BNBO-indsatsen og udgangspunktet har været, at processen med at indgå aftaler skulle bidrage til, at der opbygges et godt tillidsforhold mellem lodsejere og vandforsyningen, så der også er grundlag for at udvide med nye aftaler i fremtiden. 

Fors A/S dækker drikkevandsforsyningen til Holbæk by, Roskilde by og dele af Lejre Kommune. Der arbejdes i øjeblikket på at udbygge det strategiske samarbejde om drikkevandsforsyningen på tværs af Sjælland for at sikre en robust vandforsyning. Det skal bl.a. bidrage til at industrien ved Kalundborg har adgang til vand og kan vækste. Ligesom indbyggerne i København også skal have rent drikkevand i fremtiden. 

Fors A/S arbejder derfor med en langsigtet og overordnet strategi for at tilpasse arealanvendelserne i indvindingsområderne, så vandressourcerne kan sikres mod alle former for forurening og en robust lokal vandforsyning kan opretholdes.

BNBO-aftaler

Fors A/S har siden den politiske beslutning om, at BNBO skal være pesticidfri, arbejdet aktivt for at føre aftalen ud i livet. Målet er at indgå aftaler, der skaber tilfredshed hos både lodsejer og vandforsyning.

På et dialogmøde mellem Fors A/S, VKST og SEGES Innovation fremhæver Fors A/S følgende kriterier for arbejdet:

• Aftalerne opnås ved dialog, pragmatisme omkring afgrænsning af aftalens areal, respekt for, at der skal nås en fair aftale for begge parter og en erkendelse af, at ting tager tid.
  
  
• Der foretages individuelle forhandlinger mellem Fors A/S, repræsenteret ved en lokalkendt landinspektør, og lodsejer med eventuelt bisidder/bisiddere. 
  
  
• Der søges pragmatiske løsninger, som alle parter kan leve med fremefter.
  
  
• I erstatningsopgørelserne anvendes en vurdering af den lokale markedspris på jord. Det sværeste har været at vurdere den individuelle jordpris.
  
  
• Overtaksationskommissionens afgørelser om erstatningsniveau og principper anvendes i forhandlingerne.
  
  
• Der tages hånd om både BNBO-areal og defigureret areal.
• Der er opmærksomhed på ejendommes fremtidige værdigrundlag og dermed konsekvenserne for belåning af ejendommen.
  
  
• Hvis BNBO ligger i et indvindingsområde, hvor der i fremtiden kunne tænkes at være behov for en indsats i forhold til nitrat, har Fors A/S også ønsket at inddrage en aftale om at reducere eller stoppe gødskning i forhandlingerne, så aftalen ikke skal åbnes igen på et senere tidspunkt. 
  
  
• Grundlaget for at opnå skattefrihed er vigtigt. For at opnå skattefrihed er det afgørende, at byrådet har udtrykt ekspropriationsvilje, og at dette er sket inden aftalen underskrives. Det er vores anbefaling, at sørge for dokumentation for dette i form af et referat fra byrådsmødet, hvor byrådet har taget beslutningen.
  Skatterådet har i et bindende svar fra marts 2023 (SKM2023.185.SR) godkendt skattefrihed på ekspropriationslignende vilkår. Skattefriheden omfatter både arealerne i indsatsplanen og restarealer, som ejeren kan forlange at få omfattet af ekspropriationen.
  Skatterådet har desuden bekræftet, at erstatning ikke er momspligtig. Hvis aftalerne indeholder erstatning for andre forhold end de erstatninger der er behandlet i det bindende svar, er det vores anbefaling at drøfte med kunden om der skal søges om et bindende svar på kundens konkrete aftale.
  
  
• I forhandlingerne forsøger Fors A/S så vidt muligt at få forhandlet en tinglyst adgang til drikkevandsboringer, hvis det ikke allerede er på plads, så Fors A/S uanset fremtidige ejerforhold mv. vil have uhindret adgang til drift af boringerne. Udgangspunktet har igen været, at når lodsejer og Fors A/S nu sidder ved bordet og forhandler, er det vigtigt at tænke på helheden og fremtiden.
  
  
• Fors A/S ønsker at støtte den grønne omstilling ved fx opkøb af jord, multifunktionel jordfordeling, og støtte af naturprojekter f.eks. skovrejsning eller vildtremisser. Der arbejdes med flere alternative muligheder, f.eks. køb af jord eller hele ejendomme via vores samarbejdspartnere Dansk Økojord A/S eller Skovgro. Mange lodsejere ønsker dog at beholde jorden.

Fra vandforsyningens side er det oftest en landinspektør med lokalt kendskab, som står for forhandlingerne med lodsejerne. Lokalkendskab og stor mødefleksibilitet i forhold til lodsejerne har vist sig at være givtigt for dialogen. En repræsentant fra Fors A/S har deltaget i de mere komplicerede sager. 

Lodsejerne kan vælge selv at føre forhandlingerne eller de kan have en bisidder med, f.eks. en ejendoms- eller økonomikonsulent fra landbrugsrådgivningen. Den valgte bisidder sender regningen til lodsejer. Hvis der indgås en dyrkningsaftale, udbetaler Fors A/S også et standardbeløb til sagkyndig bistand og hvis nødvendigt også et til indhentning af panthaversamtykke.

Siden 2021 har Fors A/S arbejdet med at sikre grundvandsbeskyttelse inden for de udpegede BNBO og der har været en rolig fremdrift i forhold til at sikre arealerne ved frivillige dyrkningsaftaler eller jordkøb. Det har krævet meget tid og mange ressourcer fra Fors A/S. 

Efter regeringen i juni 2023 lancerede den såkaldte akutplan for sikring af BNBO, hvor det i store træk fremgår, at kommunerne skal give påbud om pesticidfri dyrkning inden for BNBO efter d. 1. juli 2024 og der forventes et generelt forbud 1. januar 2025, oplever Fors A/S nu i højere grad, at lodsejerne selv kontakter Fors A/S for at afslutte igangværende forhandlinger eller for at genoptage forhandlinger, der har været sat på pause, mens de har ventet på udmelding fra regeringen om et generelt forbud mod pesticider inden for BNBO. 

Ved Fors A/S er de glade for at være godt i gang med at indgå aftaler og for, at man lidt endnu har mulighed for at finde hinanden i frivillige aftaler inden for BNBO, der tager højde for de lokale forhold. 

Fremadrettet ønsker Fors A/S at indgå flere frivillige aftaler om pesticidfri dyrkning, der går udover de udpegede BNBO, og vil bruge de erfaringer der er opnået i forbindelse med sikring af BNBO og det løbende samarbejde med VKST og SEGES Innovation til at realisere disse ønsker.

Forebyggelse af fejl

På dialogmødet blev det drøftet, hvordan lodsejeren bedst tager sine forholdsregler, så aftalen om restriktionerne ikke ved en fejl overtrædes. En oplagt mulighed for mange landmænd er at lægge aftalearealerne ind på deres digitale markkort, så traktorfører enten kan se det på en skærm eller bliver advaret med en tone, når de kører ind på et areal med dyrkningsrestriktioner. Det vil ikke mindst være en sikkerhed for maskinstationerne. Det kræver dog, at aftaleafgrænsningerne digitaliseres og kan hentes samlet et sted. 

Den største sikkerhed for lodsejeren er at etablere en fysisk adskillelse i marken. Her har Fors A/S og lodsejere efterspurgt et idékatalog til, hvordan aftalearealerne kan blive fysisk markeret i marken. Det sker for tydeligt at se afgrænsningen, mens det stadig er praktisk at dyrke de omkringliggende arealer. Derudover må det også gerne være præsentabelt og give værdi for lodsejeren og naturen. I nogle tilfælde kunne det være tilplantning med vildremisser, et initiativ som Fors A/S også gerne vil støtte op om.

Bornholms Regionskommune samarbejder med Bornholms Landbrug & Fødevarer og de lokale vandværker om drikkevandsbeskyttelsen på hele Bornholm.

Der tages afsæt i 2 modeller:

1. Årlig kompensation af tabt dækningsbidrag med et beløb på ca. 5-7.000 kr. pr. hektar pr. år ved en individuel vurdering. Der tages udgangspunkt i økonomiske resultater fra driftsregnskaber og der overvejes en løbende justering af aftalen afhængigt af prisudvikling på afgrøder og input. Der gives samme beløb for tabt dækningsbidrag af BNBO-arealet og det defigurerede areal. Det vurderes hvor rationelt arealet er at dyrke fremover.
   
   Der tages højde for to typer af defigurering. Der skæres altid til rundt om BNBO, så det bliver ligekantede områder, og der gives kompensation for hele arealet. Hvis tilstødende marker bliver væsentlig mindre og dermed mindre rentable at drive, så vil man også få en kompensation for indtægtstab her. Det er så et mindre beløb end for selve BNBO-arealet.
   
   Store landbrugsmaskiner kan ikke køre i cirkler, så 0,41 hektar BNBO bliver til 0,7 hektar incl. defigurering.
   
   Aftalerne med årlige kompensationer undergår ikke en varig tinglysning. Fordelen ved denne metode er, at dyrkningen kan genoptages hvis boringen skulle gå hen og blive lukket. Herefter er der ingen aftale.

2. Engangskompensation tager udgangspunkt i lokal markedspris på jord som i øjeblikket er vurderet til at ligge på omkring 150.000 kr. I forhandlingen indgår overvejelserne fra overtakstkommissionen. Udgangspunktet er ca. 100.000 kr. i engangskompensation med udgangspunkt i nuværende jordpris. Vandværket vil med stor sandsynlighed kræve en tinglysning. Det er kun selve arealrestriktionen, der tinglyses med markering af det berørte areal. 
    

De fleste jordejere har valgt at indgå aftalen med årlig kompensation af tabt dækningsbidrag.

Centerchef Louise Lyng Bojesen og formand Frederik Tolstrup for Bornholms Landbrug & Fødevarer fortæller her om hvordan de beskytter grundvandet på Bornholm. Se artiklen: Bornholm beskytter drikkevandet bedst.

Strategi i Lemvig Kommune med jordejerne

Kommunalbestyrelsen besluttede i  2020, at man ville nå i land med frivillige aftaler inden udgangen af 2022. Beslutningen indebar også at man var indstillet på ekspropriation i de tilfælde, hvor det ikke lykkedes med en frivillig aftale. Processen var forinden blevet forhandlet med det daværende Lemvigegnens Landboforening på et kvartalsmøde, således at vi i fællesskab havde drøftet processen inden den blev annonceret. Vandværkerne med Lemvig-Vand i spidsen inviterede sammen med TMU/forvaltning til et orienteringsmøde i juli 2021, hvor processen blev fremlagt. Til mødet var inviteret alle berørte lodsejere i Lemvig Kommune + repræsentanter for Landboforeningen, herunder undertegnede.

Kommunen/vandværk har valgt at følge overtaks på de 60 procent

Der afholdes en række individuelle møder med berørte lodsejere, hvor ønsker til ekstention og defiguration blev drøftet. Møderne blev afholdt i lokalerne hos Fjordland, og var en slags marathonmøder. Disse møder var ikke forhandlingsmøder, men gensidige orienteringsmøder om synspunkter. Der kom først for alvor gang i forhandlingsprocessen efter at tredje overtaks afgørelse var offentliggjort i august/september 2022.

I såvel Lemvig Kommune som i øvrige kommuner dækket af Fjordland har der efterfølgende været enighed om at erstatninger udmåles som 60% af jordprisen i området. I Lemvig Kommune er der generelt opnået enighed om en ha. Pris på 180.000 kr. uanset bonitet og arealstørrelse.

Kommunen/vandværk har valgt at anvende betaling for defigurering

Hvor der er betalt for defigurering er der betalt mellem 2,5 og 4,5 kr. pr. kvadratmeter på det areal.
Forholdene der har udløst betaling for defigurering er, når BNBO restriktioner har øget det relative areal med for ager og altså areal, hvor der må påregnes ekstra udbytte nedgang, Øget transportvej til restarealer – eks for transport med marksprøjte eller såmaskine med bejdset korn.

Kommunen/vandværk har bestemt at alt foretages under ekspropriationslignende vilkår

Lemvig Kommune har på Byrådsmøde besluttet vilje til ekspropriation af berørte matrikler, hvor berørte matrikelnumre er udtrykkeligt nævnt i referat fra det pågældende byrådsmøde.

Kommune, jordejere og Fjordland blev enige om en jordpris på 180.000 kr. på den bedste jord

Jordprisen er aftalt ud fra realiserede handler i Lemvig Kommune i foråret 2022.Vandværkerne har fulgt en anbefaling fra TMU og Landboforeningen om at anvende samme jordpris i hele kommunen.

Økologer

Økologerne bliver behandlet som alle andre i erstatningsopgørelserne, da ejendommen ved salg kan blive en konventionel ejendom. Argumenterne herfor har været at økologerne ophører med at kunne søge økologistøtte til arealet efter tinglyst BNBO restriktion, samt at et i dag økologisk drevet areal i morgen kan omlægges til konventionel drift, hvorfor arealet ved en omlægning vil have den samme reducerede værdi som for en konventionel landbruger.Den dag hvor ejendommen skal handles er der sandsynlighed for at køberen er en konventionel jordbruger, og da vil BNBO være mindre interessant og derfor repræsentere en lavere værdi.

Af Henrik Damgren. VE- og ejendomsrådgiver ved Fjordland.

Da Hovborg Vandværk skulle indgå aftaler omkring BNBO med en lodsejer, havde vandværkets bestyrelse på forhånd aftalt, at de ville få 2 uvildige landbrugsmæglere til at komme med deres bud på en pris på jorden. De 2 priser lå tæt på hinanden, og man valgte at tage et gennemsnit og bruge denne pris som udgangspunktet for forhandlingen med lodsejer.

Se Eksempel på BNBO-aftale

Hvordan kom du i gang med at lave en BNBO-aftale?
Jeg blev kontaktet og inviteret til et møde med vandværket i januar 2022.

Hvem har hjulpet dig?
Jeg har klaret mig selv og søgt oplysninger på nettet, bl.a. SEGES.

Hvordan fandt I den lokale markedspris på jord?
Kontaktede flere ejendomsmæglere.

Er der foregået en forhandlingsproces?
Ja, vi var bestemt ikke enige i starten, og fik helt useriøse tilbud på erstatning

Er du tilfreds med aftalen?
Ja det er jeg, ellers havde jeg ikke indgået den.

Hvilke 3 gode råd kan du give til dem, der arbejder med indsatsen?
Lav en klar plan for hvad som skal kompenseres, delelementerne kan findes på nettet i artikler fra SEGES. Alternativt tag kontakt til SEGES og få lavet en køreplan med de punkter som skal indgå i erstatningskravet.

Hvordan kom du i gang med at lave en BNBO-aftale?
Niras havde på vegne af Odder vandværk, udarbejdet en deklaration for boringen med et BNBO areal på 9,25 ha. Derefter tog vi kontakt til direktør Jørgen Krum Odder Vandværk, hvor vi aftalte processen for det videre arbejde, frem mod en endelig aftale.

Hvem har hjulpet dig?
Vi besluttede at søge rådgivning ved Peter Krabbe – Prolex Advokaterne, den rådgivning har vi været meget tilfredse med.

Er der foregået en forhandlingsproces?
Vi og Peter Krabbe satte os sammen, og tog en forhandling med Jørgen Krum – Odder Vandværk, hvor vi argumenterede for nogle overtaksationsafgørelser i det Østjyske område, som lyder på ca. 110.000 kr. i engangskompensation ved varig pesticidfri dyrkning.

Det niveau har vandværkets bestyrelse godkendt, og vi har pr 1.1.2023 indgået en betinget aftale. Kommunalbestyrelsen i Odder Kommune har efterfølgende udtrykt vilje til ekspropriation, så nu mangler vi kun Skats afgørelse på anmodningen om skattefrihed.

Er du tilfreds med aftalen?
Vi ville allerhelst være BNBO-aftalen foruden, da vi gerne ville bevise mange år endnu, at vi sagtens kan dyrke vores arealer med godkendte pesticider uden at forurene grundvandet under vores marker. Men når der ligger en folketingsbeslutning om, at der skal indføres BNBO ved danske drikkevandsboringer, så retter vi selvfølgelig ind efter den beslutning.

Hvilke 3 gode råd kan du give til dem der arbejder med indsatsen?

1. Tag dialogen parterne imellem, og forventningsafstem med hinanden, om der er vilje og tillid til en endelig aftale.
2. Få afklaret BNBO arealets fremtid, - vil man dyrke arealet pesticidfrit med engangskompensation, eller vil man afstå arealet ved frasalg, eller udnytte arealet til noget helt andet – solceller eller skovrejsning mm.?
3. Tænk åbent og kreativt i dialogen mellem parterne lodsejere vandværk. Der skal være stor tillid til hinandens intentioner, det kommer man længst med, når man skal finde hinanden til en endelig og god BNBO-aftale.

Hvem er involveret i hele procesforløbet i rådgivningsselskabet?
Hos Fjordland har det været 3 – 4 rådgivere, som løbende har koordineret henvendelser og forhandlingsforløb. For rådgivere og politikerne har det været afgørende at der har været en kontinuitet og genkendelighed i den måde opgaven er løst på i hele Fjordlands område. Det har medført at rådgivere i nogle tilfælde har anbefalet en aftale og i andre tilfælde ikke har kunnet anbefale en aftale.

Hvordan finder I den lokale markedspris på jord?
I de fleste tilfælde har det ikke været nogen udfordring at finde en lokal markedspris. Der er generel god viden om, hvad den aktuelle jordpris er i et område. I Struer, Lemvig og i Thisted kommuner har nylig gennemførte jordfordelinger og en ekspropriation i forbindelse med Thybanen været en pejling. Generelt er der dog den tilgang at jordprisen ikke er i den lave ende af spektret, når der er tale om at en fremmed ønsker at sælge, og ikke sælger der har et behov for salg/pålæg af restriktion på jord.

Hvordan igangsætter I en forhandlingsproces?
I flere af de kommuner, som dækkes af Fjordland, har kommunen taget initiativ til afholdelse af et informationsmøde. På de møder er Fjordland blevet præsenteret som en samarbejdspart for opnåelse af en frivillig aftale. Her er det også blevet i tale sat, at vandværkerne vil dække lodsejerens udgifter til rådgivning. Efterfølgende har de enkelte vandværker taget initiativ til individuelle møder.

Hvilke 3 gode råd kan du give til dem der arbejder med indsatsen
Generelt skal rådgiveren sætte sig godt ind i de lokale forhold. Hvor meget vil en ændret anvendelsesmulighed af et areal påvirke den enkelte lodsejer, indgår der private arealer (beboelse, gårdsplads, indkørsel og have), giver det omveje, gør det andre arealer end BNBO arealer mindre interessante. Det må være en selvfølge at rådgiveren har afdækket jordprisen i området.