Beskatning som ejendomsavance
Rådighedsindskrænkninger vedrørende fast ejendom, der dækker en længere periode (eller som er tidsubegrænsede) og som tinglyses på ejendommen, anses efter praksis for skattemæssigt at være varige.
Fortjeneste ved afståelse af sådanne varige rettigheder over fast ejendom er omfattet af reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven.
Det fremgår af Miljøstyrelsens vejledning, at ”Engangskompensationen til lodsejere dækker det værditab, der opstår, når arealer ekstensiveres og vådlægges og ikke længere drives med f.eks. afgrøder, gødskning, jordbearbejdning og/eller sprøjtning. Ansøger har ansvaret for at udbetale kompensation til involverede lodsejere. Dokumentation for udbetaling sendes til Miljøstyrelsen ved anmodning om slutudbetaling. Tilskuddet er beregnet ud fra, at der tinglyses en servitut om, at arealet permanent ekstensiveres og derfor ikke må jordbearbejdes, gødskes, tilføres jordforbedringsmidler eller sprøjtes.”
SEGES er af den opfattelse, at hele det engangsbeløb, der udbetales som kompensation for værditab, vedrører den faste ejendom og derfor må anses for at være omfattet af reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven. Der henvises bl.a. til et bindende svar (SKM2013.382.SR), hvor Skatterådet fandt, at en erstatning for pålæg af varige indskrænkninger i dyrkningsretten, modtaget i forbindelse med deltagelse i et vådområdeprojekt, skulle behandles som en salgssum efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven.
Det tilrådes, at der indtil videre søges bindende svar om beskatningen af lodsejerkompensationen.
Fortjeneste ved modtagelse af et vederlag for pålæg af en varig rådighedsindskrænkning på fast ejendom skal - som ved et almindeligt fysisk delsalg af en ejendom - opgøres som forskellen mellem det modtagne vederlag og den regulerede anskaffelsessum for rådighedsindskrænkningen.
Der henvises til Skattestyrelsens juridiske vejledning, afsnit C.H.2.1.9.5 og til SKATM-2019-02-02 vedrørende principperne for opgørelse af anskaffelsessummen ved pålæg af varige rådighedsindskrænkninger på den faste ejendom.
Ved et senere salg af ejendommen er der således kun en resterende anskaffelsessum tilbage.
Ejendomsavancen kan være positiv (fortjeneste) eller negativ (tab). Et tab kan kun anvendes til modregning i fortjenester ved afståelse af fast ejendom (kildeartsbegrænsning). Tabet kan således ikke fratrækkes i den almindelige indkomstopgørelse.
Positiv ejendomsavance beskattes som hovedregel som kapitalindkomst med ca. 43 pct.
Der vil dog ofte være mulighed for at ”spare ejendomsavancen op” i virksomhedsordningen med en foreløbig skat på 22 pct.
I nogle tilfælde kan beskatning af ejendomsavancen ”udlignes” ved at der indskydes på en ophørspensionsordning.
I andre situationer kan beskatningen af ejendomsavancen udskydes ved brug af genanbringelsesreglerne, jf. nedenfor.
Bemærk, at fortjenesten ikke er omfattet af skattefrihed, jf. de særlige ekspropriationsregler i ejendomsavancebeskatningslovens § 11, da deltagelse i projekterne er baseret på frivillighed.
I bilag 1 er der forenklede eksempler på beregning af ejendomsavance ved modtagelse af lodsejerkompensation.
Mulighed for udskydelse af avancebeskatning ved genanbringelse af ejendomsavancen
Beskatningen af en fortjeneste (ejendomsavance) kan under visse betingelser udskydes ved brug af genanbringelsesreglerne.
Det forudsætter dog bl.a.:
- At den udtagne jord har været drevet erhvervsmæssigt og ikke er udlejet ved udtagningen
- At købt jord/driftsbygninger mv., som der genanbringes i, drives erhvervsmæssigt og ikke er udlejet
- At der sker køb af jord/driftsbygninger mv. i året, hvor fortjenesten beskattes, eller året før eller året efter.
I afgørelsen i SKATM-2011-02-36 blev der ikke godkendt genanbringelse vedrørende et hedeareal på 65 ha, da arealet ikke blev anvendt erhvervsmæssigt.
Ejendomsvurdering
I den nye ejendomsvurderingslov kategoriseres en ejendom som:
- ejerbolig
- landbrugsejendom
- skovejendom
- erhvervsejendom mv.
Hvis en ejendom ændrer anvendelse og/eller udnyttelsesmuligheder, kan ejendommen eventuelt skifte kategori.
Udtagning af lavbundsjord som led i et klima-lavbundsprojekt kan derfor medføre, at en hidtil landbrugsvurderet ejendom skifter kategori til ejerbolig eller erhvervsejendom. Hvis deltagelsen i projektet f.eks. medfører, at den erhvervsmæssige del af ejendommen fremover er af uvæsentlig eller mindre væsentlig betydning, er det ikke usandsynligt, at vurderingsmyndigheden ændrer ejendommens kategori.
Da landbrugsejendomme beskattes betydeligt lempeligere end andre ejendomme, vil en sådan om-kategorisering som altovervejende hovedregel medføre stærkt forøgede ejendomsskatter (grundskyld), der i visse situationer endda ikke vil være fradragsberettigede i skatteregnskabet.
Endvidere vil en eventuel ejendomsværdiskat vedrørende boligen også typisk stige.
Specielt om overgangsordningen i den nye ejendomsvurderingslov
I de gamle vurderingsregler blev en ejendom i landzone som udgangspunkt vurderet som landbrugsejendom, hvis jordtilliggendet var over 5,5 ha, og som beboelsesejendom (ejerbolig), hvis jordtilliggendet var mindre end 5,5 ha.
I den nye ejendomsvurderingslov sker kategoriseringen af en mindre ejendom ud fra andre kriterier, herunder bl.a. størrelsen og anvendelsen af jorden og anvendelsen af bygningerne og størrelsen af et eventuelt erhvervsmæssigt dyrehold.
I forbindelse med indførelsen af den nye ejendomsvurderingslov er der indført en overgangsordning, der først og fremmest har betydning for ejere af mindre ejendomme i landzone, der hidtil har været vurderet som landbrug og som skifter kategori til ejerbolig efter de nye vurderingsregler.
Hvis overgangsordningen anvendes, kan ejeren i sin ejertid fortsætte med den hidtidige landbrugsvurdering og dermed med lave skatter.
Hvis en ejendom skifter kategori fra landbrugsejendom til f.eks. ejerbolig i forbindelse med overgangen til de nye vurderingsregler, og overgangsordningen vælges anvendt, betragtes ejendommen skattemæssigt som en landbrugsejendom i ejerens ejertid. Ejendomsskatter (grundskyld) og eventuel ejendomsværdiskat af boligen beregnes derfor som om, ejendommen var vurderet som landbrugsejendom.
Hvis en ejendom ændres, mens den er i overgangsordningen, kan den som udgangspunkt ikke længere være i overgangsordningen.
Der er dog vedtaget en særregel gående ud på, at hvis ejeren af en ejendom i overgangsordningen deltager i et klima-lavbundsprojekt, kan overgangsordningen stadig anvendes i ejerens ejertid, selv om en del af ejendommens jord ikke længere anvendes helt eller delvist til landbrugsformål.
Ejendomsavance ved fremtidigt salg ved ændret kategorisering
En ændret kategorisering kan have konsekvenser ved et kommende salg af ejendommen, da man ved opgørelsen af ejendomsavancen ikke kan indeksere anskaffelsessummen, hvis ejendommen på salgstidspunktet ikke længere er kategoriseret som landbrugsejendom.
Omvendt kan ejendomsavancen være omfattet af skattefrihed efter parcelhusreglen, hvis ejendommen på salgstidspunktet er kategoriseret som ejerbolig, dog forudsat at nogle betingelser om bl.a. beboelse er opfyldt.
Rådgivning om klima lavbundsprojekter
Det tilrådes kraftigt, at landmænd, der ønsker at deltage i et klima-lavbundsprojekt, søger sagkyndig bistand hos deres rådgivere, forinden der indgås bindende aftaler om deltagelse i projektet.
Herved kan det bl.a. sikres, at de skatte- og momsmæssige samt juridiske forhold bliver belyst, før landmanden binder sig til deltagelse.
I den forbindelse kan det i en række situationer være en fordel at indhente bindende svar fra Skattestyrelsen om de skatte- og momsmæssige forhold, så man undgår ubehagelige overraskelser senere.
Beregning af ejendomsavance ved modtagelse af lodsejerkompensation
Jordværdien og lodsejerkompensationen spiller ind på din ejendomsavance, som det fremgår af dette eksempel.
Eksempel: Jordværdien halveres og lodsejerkompensation på 82.500 kr. pr. ha
- For ca. 20 år siden købes en bygningsløs landbrugsejendom på 100 ha
- Det forudsættes, at der er tale om ensartet bonitet og dermed ens værdi pr. ha
- Købesum 8.000.000 kr., dvs. 80.000 kr. pr. ha
- Den skattemæssige anskaffelsessum er på grund af indeksering og tillæg steget fra 80.000 kr. ved købet til 120.000 kr. pr. ha i dag, dvs. i alt ca. 12.000.000 kr.
- I 2022 modtages lodsejerkompensation for 10 ha á 82.500 kr. = 825.000 kr.
- Det antages, at rådighedsindskrænkningen medfører, at de 10 ha kun er det halve værd set i forhold til værdien før udtagningen
- Ved beregningen af ejendomsavance kan halvdelen af den skattemæssige anskaffelsessum derfor anvendes som anskaffelsessum for rådighedsindskrænkningen
Ejendomsavancen kan opgøres således: