Jordfordeling og mageskifte

En jordfordelingsproces tager tid, og du skal derfor indstille dig på, at der kan gå op til flere år, før du ved, om fordelingen rent faktisk kan gennemføres.

På længere sigt kan du få en ejendom, som hænger bedre sammen og dermed bedre kan udnyttes, og du kan eventuelt spare transportomkostninger og andre udgifter forbundet med at have jorder, der ikke umiddelbart hænger sammen. 
Omvendt ved et mageskifte, hvor det typisk kun er to eller tre parter involveret, kan dette typisk gennemføres relativt hurtigt.

Reglerne for jordfordeling findes i jordfordelingsloven og den tilhørende bekendtgørelse. Reglerne administreres af Landbrugsstyrelsen.
Initiativet kan komme fra en enkelt eller flere lodsejere, virksomheder, offentlige myndigheder og kommunale fællesskaber m.v. 

Processen styres af en såkaldt planlægger, der kan være en landinspektør eller en landbrugsrådgiver, f.eks. fra en landboforening el.lign. Landbrugsstyrelsen kan ligeledes udføre planlægningen. Planlæggeren har ansvaret for at udarbejde en samlet plan for jordfordelingen og fastsætte vilkårene for lodsejernes deltagelse i jordfordelingen, ligesom planlæggeren skal afklare en række praktiske forhold.

En anmodning om rejsning af en jordfordeling indgives til Landbrugsstyrelsen. Selve fordelingen besluttes af en jordfordelingskommission. Der skal desuden nedsættes et lodsejerudvalg.

Fortjeneste ved afståelse af fast ejendom ved jordfordeling sidestilles med afståelse ved salg. Hvis der modtages anden jord som modydelse, anses værdien af denne jord som (en del af) salgssummen.

Der vil generelt i forbindelse med en jordfordeling være mange spørgsmål om skat og moms, herunder ejendomsavancebeskatning og fradrag for udgifter samt håndtering af eventuelle tilskud, ligesom en jordfordeling kan have betydning for støtteordninger. 

Det må derfor kraftigt tilrådes, at du drøfter de økonomiske forhold grundigt med en rådgiver, inden du giver dig i kast med en jordfordeling.

Særligt om skat ved mageskifte af ubebyggede arealer 

Fortjeneste, der opnås ved mageskifte, er som udgangspunkt omfattet af de generelle regler om beskatning af fortjeneste ved afståelse af fast ejendom i ejendomsavancebeskatningsloven. Mageskifte sidestilles altså med afståelse efter ejendomsavancebeskatningsloven.

Ejeren kan dog, når særlige betingelser er opfyldte, vælge ikke at medregne fortjeneste ved mageskifte i indkomstopgørelsen.
 
Betingelserne, som skal være opfyldt, er at der er tale om: 

• mageskifte af ubebyggede arealer
• at en af ejerne højst betaler 10.000 kr. ud over arealet
• en enkelt handel mellem to ejere
• en situation, der ikke er omfattet af reglerne om jordombytning som led i en jordfordelingssag eller om jordombytning som led i en ekspropriation.

Det er vigtigt at være opmærksom på, at der ikke som sådan er tale om skattefrihed. Skatten bliver blot udskudt, indtil det erhvervede areal engang sælges igen. Ved senere afståelse af det erhvervede areal bliver anskaffelsessummen for arealet opgjort, som om arealet var erhvervet på samme tidspunkt og for samme beløb som det areal, der blev afstået ved mageskiftet.

Fastsættelse af pris for jorden 

Ved jordfordeling er det planlæggeren, der – sammen med lodsejerudvalget – skal finde det rigtige prisniveau for jorden i det berørte område. Det sker typisk i samarbejde med uvildige konsulenter. Det kan foregå på den måde, at den bedste mark i området takseres til forholdstal 100, og de andre marker takseres herefter i forhold til denne mark. Ved prisfastsættelsen inddrages en lang række faktorer såsom jordbundsforhold, markens størrelse og beliggenhed, bonitet m.v.

Også øvrige dyrkningsmæssige begrænsninger kan påvirke prisen (beskyttet natur, diger, fortidsminder, tinglyste begrænsninger osv.) Når der er enighed mellem lodsejerne om jordfordelingen, underskrives en jordfordelingsoverenskomst om køb og/eller salg, hvor vilkår og kontant vederlag er anført. Der bliver derfor ikke skrevet slutsedler eller skøder.

Planlæggeren skal i processen vurdere, om der kan ske forringelse af panterettigheder og i givet fald forhandle med panthaverne herom.

Ved et mageskifte prissættes ejendommen som ved et almindeligt salg.

Betaling for jordfordeling

Omkostningerne ved en jordfordeling betales som udgangspunkt af rekvirenten og de involverede lodsejere. Der kan i visse tilfælde opnås tilskud fra staten eller andre, der har en interesse i jordfordelingen. Derudover kan der være omkostninger til egne rådgivere. 

Man skal være opmærksom på, at der desuden kan komme udgifter til efterfølgende tinglysning.

Landbrugsstøtte m.v.

Det kan få betydning for arealstøtten/landbrugsstøtten, hvis din ejendom gennem en jordfordeling eller et mageskifte bliver større eller mindre. Hvordan det berører din bedrift, afhænger helt af de konkrete forhold på netop din ejendom. Dette bør afklares med en rådgiver, inden du går i gang.

Lån og pant

En jordfordeling kan få betydning for eventuelle lån og pant i ejendommen. Din jord kan blive mindre værd, mens der omvendt også er mulighed for, at din ejendom samlet set stiger i værdi. Det kan påvirke lånemulighederne og værdien af pantet. Du bør derfor altid sørge for, at dine långivere/panthavere informeres om en påtænkt jordfordeling – ikke mindst, hvis du ender med en mindre ejendom. Det kan i den forbindelse være, at der stilles krav om, at salgssummen helt eller delvist skal anvendes til at indfri lån i ejendommen. 

Ved et mageskifte kan der blive stillet krav om, at eventuel gæld i ejendommen skal indfris, og der skal typisk indgås en særskilt aftale om belåning og pant m.v. i den nye ejendom. Ved et mageskifte er det derfor ligeledes vigtigt, at eventuelle långivere og panthavere inddrages i processen.